수도권 경매 물건 정리(22.3.7)

금일(22년 3월 7일)에는 총 8개의 경매 사건이 진행되었다. 매각 결과를 살펴보도록 하자. 

• 서울: 25개 구 ( 종로구, 중구, 용산구, 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 은평구, 서대문구, 마포구, 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구, 서초구, 강남구, 송파구, 강동구)
• 경기 남부 : 성남시(수정구, 중원구, 분당구), 하남시, 용인시(처인구, 기흥구, 수지구), 이천시, 광주시, 여주시, 안성시,수원시(장안구, 권선구, 팔달구, 영통구), 안양시(만안구, 동안구), 부천시, 광명시, 평택시, 안산시(상록구, 단원구), 과천시, 오산시, 시흥시, 군포시, 의왕시, 화성시
• 경기 북부 : 의정부시, 동두천시, 고양시(덕양구, 일산동구), 구리시, 남양주시, 파주시, 김포시, 양주시, 포천시, 연천군, 가평군, 양평군
• 인천 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 강화군, 옹진군

서울

서울 22년 3월 7일 경매 물건

서울에서는 2개의 물건이 진행 예정이었으나, 1건은 정지되어 진행되지 않았고 하나는 유찰되었다. 

강동구의 래미안힐스테이트 고덕은 저층 물건이 16억에 나와있으며 호가 16억~17.7억 정도를 형성하고 있다. 따라서 낙찰을 받게 되면 3층짜리 물건이라 시세보다 약간 더 싸게 사게 되는 것이라 유찰되었다. 다음 매각기일(22년 4월 11일)에는 최저가 12.8억으로 시작이 될 예정이고, 위치와 세대 수 등 우수한 물건이라 낙찰이 될 것으로 판단된다.

• 사건번호 : 2020타경52228, 2021타경1272

경기 남부

경기 남부 22년 3월 7일 경매 물건

경기 남부에서는 총 5건의 경매가 진행되었고 이 중 4건은 낙찰, 1건은 유찰되었다. 낙찰된 4건 모두 낙찰자가 인수하는 권리가 없는 깨끗한 물건이고, 모두 경쟁률이 낮은(단독 입찰 ~ 3명 입찰) 물건들이었다.

평택시의 정암마을뜨란채는 임차인이 점유를 하고 있지만 이 임차인이 채무자의 며느리였다. 말소기준 보다 먼저 전입을 하고 점유 중이라 대항력이 있으나 임대차 관계가 미상이다. 확정일자를 받지 않고 배당도 신청하지 않은 것으로 확인이 되어 입찰 전 정확한 임대차 관계를 파악하는 것이 중요하다. 시세 대비 3~4천만원 가량 싸게 낙찰이 되었다. 전세 또한 2.9억 정도로 매매 전세 갭이 2천만원이라 바로 전세를 맞춘다면 실투자금은 얼마 안 들었을 것으로 판단된다.

안성시 석정동의 신원아침마을은 전입세대 열람원에 등재인이 없어 권리 상 하자가 없는 물건이다. 실질적인 점유자가 있다면 명도비가 들겠지만, 서류 상과 마찬가지로 점유자가 없으면 명도비까지 아낄 수 있다. 시세 대비 3천만원 가량 싸게 낙찰되었다.

안성공도우림루미아트의 경우 채무자가 점유하고 있어 임대차 관계가 없어 권리상 하자가 없는 물건이다. 개인이 운영하는 어린이집으로 사용 중이었던 집이다. 전세가보다도 싸게 낙찰을 받아 취득세, 명도비, 전세를 맞출 경우 중개비 등 추가 경비마저도 전세금으로 충당 가능해 보인다.

안성시 금석동의 안성동남타운의 경우 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리가 없는 물건이다. 시세와 유사하게 낙찰이 되었지만 월세 호가가 1000/50 인 것으로 보아 이와 유사하게 전세금을 받을 수 있을 것으로 보인다. 총 채권 금액은 8천이고 말소기준 권리는 2300만원의 근저당이다. 임차인의 임차권이 2순위라 보증금을 전액 배당받을 것이다. 

평택시의 서정스마트빌듀오3차는 대항력이 있는 임차인이 점유 중인 물건이다. 임차인은 7500만원의 보증금에 대해 전액 배당을 못 받을 시, 낙찰자가 인수하게 된다. 하지만 임차인은 말소기준권리 이전에 대항력과 확정일자를 받고, 배당을 신청하여 가장 우선순위로 배당을 받는다. 따라서 7500만원 미만에 사는 것은 불가능하다. 많이 싸게 낙찰받지는 못하지만 현재 매매-전세 갭이 없고, 역 근처라 세입자 구하는 것은 용이해 보여 다음 기일에 낙찰될 것으로 보인다. 

• 사건번호 : 2021타경3470, 2021타경44747, 2021타경46606, 2021타경3661, 2021타경3104

경기 북부

경기 북부에서는 진행된 경매가 없다.

인천

인천 22년 3월 7일 경매 물건

인천에서는 1개의 경매가 진행되었고 낙찰되었다.

미추홀구 주안동의 두진아파트는 1호선 도화역 700m 거리에 있다. 서류 상으로는 1억 보증금의 임차인이 말소기준 권리 이후에 전입을 하여 문제가 없다. 하지만 임차인은 전출을 하였다 경매 기입 등기 이후에 재전입한 것이라 확인이 필요하다. 임차인은 19년 4월 전입 + 확정일자 / 19년 6월 전출 / 20년 8월 배당 요구 / 21년 2월 재전입하였다. 말소기준권리가 19년 5월이라 대항력을 상실했다고 보면 되나 주택도시 보증 공사가 해당 임차권을 양수했기 때문에 한번 더 살펴보아야 한다. 만약 19년 6월부터 21년 2월까지 현재 임차인의 가족이 전입하여 대항력이 유지되고 있었다면 대항력이 성립되기 때문이다. 대항력이 성립이 되어도 확정일자로 배당을 받으면 제일 우선순위 이기 때문에 낙찰금 8900만원 가량을 제외하고 1100만원 정도의 보증금만을 인수하게 되어 총 1억(보증금만큼)에 물건을 낙찰받게 된다.

• 사건번호 : 2020타경11218

이렇게 22년 3월 7일에 진행된 경매 사건들에 대해 살펴보았다. 

금일 진행된 경매 사건들도 경쟁률이 매우 낮고(입찰 3명 이하), 낙찰자가 인수하는 권리가 없는 깨끗한 물건들도 시세 대비 10% 정도 싸게 낙찰이 된다는 것을 확인할 수 있다. 또, 요즘 주택도시보증공사가 양수한 임차인이 있는 경매 사건들을 자주 볼 수 있다. 이 경우에도 인수 권리와 소멸되는 권리를 잘 따져보고 입찰을 하는 것이 중요하다. 

입찰자들이 적어진 지금 시도를 하는 것이 기회일 수 있기 때문에 관심이 있는 사람들은 관심을 조금 더 기울여 보는 것도 좋아 보인다.