수도권 경매 물건 정리(22.2.25)

2022년 2월 25일에는 총 8건의 경매가 진행되었다. 지역분류는 하기와 같다. 

• 서울: 25개구 ( 종로구, 중구, 용산구, 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 은평구, 서대문구, 마포구, 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구, 서초구, 강남구, 송파구, 강동구)
• 경기 동남부 : 성남시(수정구, 중원구, 분당구), 하남시, 용인시(처인구, 기흥구, 수지구), 이천시, 광주시, 여주시, 안성시
• 경기 서남부 : 수원시(장안구, 권선구, 팔달구, 영통구), 안양시(만안구, 동안구), 부천시, 광명시, 평택시, 안산시(상록구, 단원구), 과천시, 오산시, 시흥시, 군포시, 의왕시, 화성시
• 경기 북부 : 의정부시, 동두천시, 고양시(덕양구, 일산동구), 구리시, 남양주시, 파주시, 김포시, 양주시, 포천시, 연천군, 가평군, 양평군
• 인천 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 강화군, 옹진군

서울

서울에는 2022년 2월 25일에 진행된 경매 사건이 없다.

경기 서남부

경기 서남부 22년 2월 25일 경매 물건

경기 서남부 쪽에서는 1건의 경매 사건이 진행되었다. 경기 동남부에서 진행된 물건은 없다. 

해당 물건은 영통역 바로 앞(300m)에 위치한 미주아파트이다. 임차인이 있으나 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 물건으로 권리상 하자가 없다. 시세 대비 약 7천만원정도 싸게 감정가가 나왔는데도 낙찰이 안되었고, 2차 매각에는 최저가가 5.9억 정도에 시작이 될 예정이라 약 7억후반~8억정도의 가격에 낙찰될 것으로 예상된다.

• 사건번호 : 2021타경9554

경기 북부

경기 북부 22년 2월 25일 경매 물건

경기 북부에서는 총 2건의 경매가 진행되었고, 1건은 유찰, 1건은 낙찰되었다.

의정부시 호원동의 물건은 이번(5차 매각)에서 유찰되었고 6차 때 약 2천만원의 최저가로 경매가 진행될 것이다. 현재 대항력과 최우선변제 권리가 있는 임차인(보증금 8천만원)이 점유하고 있어 최대한 싸게 사도 8천만원이다. 망월사역 600m 정도에 위치하고 있어 위차상으로는 좋으나 역전세인 물건이라 세입자가 잘 구해질지 의문이다.

동두천시 생연동의 물건은 시세보다 2~3천만원정도 싸게 낙찰이 된 것으로 보인다. 저층 매물이 2.1억 정도에 나오고 중층 이상의 매물이 2.5억 이상에 나오기 때문이다. 해당 물건은 권리상 하자가 없어 낙찰자가 인수하는 권리가 없고, 동두천중앙역과의 거리도 400m 정도로 가까워, 세입자가 잘 구해질 것으로 보이며 전세가율 또한 매우 높아 투자하기 적합한 물건으로 보인다.

• 사건번호 : 2020타경89335, 2021타경75760

인천

인천 22년 2월 25일 경매 물건

인천에서는 총 5건의 경매가 진행되었다. 이 중 4건은 낙찰되었고, 1건은 유찰되었다. 

청라동의 호반베르디움앤영무예다음 아파트는 시세 대비 7~8천만원 가량 싸게 낙찰된 것으로 보인다. 저층 매물이 현재 5.6~5.7억 정도이고 제일 최근 거래된 5.3억은 27층에 위치하고 있는 급매물로 보인다. 급매와 거의 유사한 가격으로 낙찰을 받은 것이라고 볼 수 있다. 단지 인근에 초중고가 모두 붙어 있고, 가정역과 2km 정도의 거리에 위치하고 있어 실거주 환경이 우수할 것으로 판단된다.

연수동 연수프라자의 경우 이번이 12차 매각이고 이번에도 유찰되었다. 0.75억 보증금의 대항력이 있는 임차인이 거주 중이라 아무리 싸게 낙찰받아도 7500만원을 낙찰자가 인수해야 한다. 그래서 낙찰이 되지 않을 것으로 판단된다. 10차 매각기일에 낙찰이 366만원에 한번 되었었는데 낙찰자가 대금을 미납한 이유이다. 경매는 채권자가 예납금을 납부함으로써 경매 진행 비용이 충당되어 진행되는 것이고, 계속 유찰되어도 예납금을 계속 납부하면 경매가 진행되게 된다. 하지만 예납금을 납부하지 않으면 법원이 경매 진행비용을 받을 수 없게 되어 경매가 취하된다.

부평구의 대보아파트의 경우 8천만원 보증금의 최우선변제 권리와 대항력이 있는 임차인이 점유 중인 물건이다. 보증금이 최우선변제 대상이기 때문에 낙찰대금에서 최우선으로 배당이 되어 낙찰자가 실제로 인수하게 되는 권리는 없다. 임차권 이외의 총채권은 2.3억이라 약 2천만원가량의 채권을 제외하면 모두 배당이 될 것으로 보인다. 

간석동의 물건 2개는 오피스텔이다. 오피스텔은 취득세가 중과되지 않기 때문에(4.5%) 아직 16~17명씩 입찰을 할만큼 인기가 많은 것으로 판단된다. 모두 역과 1km 내에 있는 물건들로 위치는 준수하다. 또 두 물건 모두 임차인이 최우선변제 대상이라 낙찰대금에서 모두 배당이 되기 때문에 낙찰자가 인수하는 권리가 없는 깨끗한 물건이다. 두 물건 다 전세가 대비 약 5천만원 가량 싸게 낙찰을 받아 무피 투자(내 돈이 들어가지 않는 투자)가 가능할 것으로 판단된다.

• 사건번호 : 2020타경26265, 2019타경527106, 2021타경513193, 2021타경8424, 2021타경7612

이렇게 22년 2월 25일에 진행된 경매 물건 8개에 대해 알아보았다.

오늘은 최우선변제 권리를 가진 임차인이 살고 있는 물건이 많았고, 이런 물건들은 대항력이 있어도 실제로 낙찰자가 인수하는 권리가 없는 물건이라 대출도 잘 나오고 명도 하기도 수월하다. 또, 오피스텔이 인기가 많은 것을 확인할 수 있었다. 규제지역 내 2 주택부터는 8%라는 무시무시한 취득세가 부과되기 때문에 다주택자들이 오피스텔에 접근을 많이 하는 것으로 보인다. 하지만 무주택자라면 주거용 오피스텔을 먼저 구매하게 될 경우, 청약 자격은 무주택자를 지킬 수 있지만 다음 주택 취득세가 중과되기 때문에 조심하여야 한다. 마지막으로, 영통 실거주자라면 영통에서 유찰된 물건에 대해 공부하여 2차 매각기일에 입찰해 보는 것도 내 집을 싸게 마련할 수 있는 방법으로 보인다.