주택의 보유세 중 국세에 해당하는 종합부동산세가 있다. 집값이 많이 오른 요즘 중과 세율 또한 늘어나 많은 이들이 고지서를 보고 충격을 받아 요즘 말이 많다. 주택의 총가격에 대해 부과하는 세금이라 실제 금액이 적은 주택도 여러 채를 가지고 있으면 부과가 되다 보니, 다주택자를 꿈꾸거나 이미 다주택자인 사람이라면 어떻게 부과되는지 알아두는 것이 추후에 주택을 보유하는데 소요되는 비용을 계산하는데 유리하다.
1. 기본정보
세금 납부 : 매년 11월 말에 고지받고, 12월 1일 ~ 15일 사이에 납부한다. 250만원이 초과하는 경우 납부 기한 이후부터 6개월 이내에 분납할 수 있다. 500만원 이하일 경우 250만원 초과분에 대해, 500만원 초과일 경우 50%에 대해 분납할 수 있다. 개인이 직접 홈택스나 국세청을 통해 신고할 수 있으나, 과소 신고한 경우 다시 부과된다.
1세대 : 같은 주소에서 생활하는 주민등록표 상 같은 세대로 등록된 구성원들을 의미한다.
주택수 계산 : 종합부동산세는 개인당 주택 수에따라 세율을 부과하고, 세대 당 주택 수에 따라 과세기준금액을 달리한다. 하기는 본인과 배우자(세대원)의 주택에 따른 1세대 1 주택 및 과세기준금액 및 세율 적용 예시이다. 주택에 따른 1세대 1주택 및 과세기준금액 및 세율 적용 예시
- 주택 전체가 아닌 주택의 지분(공동소유 주택), 주택의 부속토지, 상속받은 주택을 소유한 경우에도 주택 수에 합산하여 종합부동산세를 과세한다. 하지만 본인이 1 주택(부속토지만 소유한 상황 X)과 다른 주택의 부속토지만 소유한 경우 1 주택으로 본다. 이 둘의 소유주가 다를 경우 해당하지 않는다. - 부부 공동명의의 경우에도 부부가 각 지분을 소유한 것이라 종합부동산세가 과세된다(각 6억 공제). 하지만 납세자가 신청을 한 경우 1세대 1주택으로 보아, 9억원 공제를 받을 수 있다. 9월 16일~30일 사이에 신청하여야 한다. - 임대주택의 경우, 주택 수 합산 배제 요건을 충족, 신고한 경우에만 합산 배제한다. 또, 1세대 1 주택을 적용받기 위해서는 본인은 본인 집에 거주하여야 한다.
합산배제 물건 : 합산 배제 대상 물건을 소유한 납세의무자는 해당 규정을 적용받기 위해 9월 16일~30일 사이에 신고하여야 한다. 관할 세무서를 방문하거나, 홈택스나 국세청 사이트를 통해 온라인 신청이 가능하다. 합산배제 물건은 하기와 같다. - 장기일반 민간임대주택의 경우 합산배제 대상이다. 하지만 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 취득한 경우 합산 배제 적용되지 않는다. 법인은 2020년 6월 18일 이후 규제지역 내 취득한 주택에 대해서는 적용되지 않는다. - 상속을 통해 공동 소유한 주택(지분 20% 이하, 지분 공시 가격 3억 이하)은 주택 수에서 배제한다. 하지만 과세표준을 구할 때는 합산하여 과세한다. - 기숙사, 사원용 주택, 등록문화재 주택 등 도 합산 배제 대상이다.
2. 주택 종합부동산세 계산
주택 종합부동산세의 경우 합산한 부동산 금액이 높을수록 많이 부과되는 세금이라 6억 혹은 9억의 초과분에 대해서 부과된다. 초과분이라 하더라도 재산세에 이미 부과가 되었던 부분이라 다시 종합부동산세에 부과를 할 경우 이중과세에 해당하여 이 부분을 제외하는 작업을 한다. 그래서 계산이 복잡한데 하기 방법으로 따라 하면 쉽게 계산할 수 있다.
과세표준 구하기 : 과세표준은 '모든 주택 공시 가격의 합 - 과세기준금액(6억 or 9억) X 공정시장가액비율(100%)'이다. - 공시 가격 : 한국부동산원의 부동산 공시가격 알리미 사이트를 통해 공시되며, 확인할 수 있다. - 과세기준금액 : 1세대 1주택자인 경우에는 9억이고, 그 외에는 6억이다. 법인의 경우 몇 가지 기준을 제외하고는 과세기준금액이 0원이다. 그 경우들은 재개발 및 재건축 주택조합, 공공주택사업자, 상속증여세법에서 정한 공익법인 혹은 건설임대주택사업자이다. - 공정시장가액비율 : 2022년에는 100%이다. 2018년 80%부터 매년 5%씩 상승하였다. 추후 변동될 수 있다. 계산 예시는 하기와 같다. 과세표준 구하기 예시
세율 : 위에서 구한 과세표준에 세율을 곱해서 종합부동산 세액을 구한다. 세율을 적용할 때는 1세대의 구성원 모두가 가지고 있는 주택을 합하는 것이 아니라 납세 의무자(개인)가 보유한 주택으로 세금을 계산하고 부과한다. 세율은 하기 표를 따른다. 주택 종합부동산세 세율
- 과세기준일(6월 1일) 기준으로 주택 수 와 해당 주택의 소재지(규제지역 여부)를 판단한다. 따라서 6월 1일에 규제지역 2 주택을 소유했다가 6월 2일에 하나를 처분했다 해도 중과세율이 적용된다.
재산세액 공제 : 재산세에서 이미 주택에 대한 세금을 납부하기 때문에 종합부동산세에서 또 납부를 하면 동일 재산에 이중과세를 하는 것이라 재산세에서 이미 납부한 부분은 공제를 한다. 예를 들면, 10억짜리 주택에 재산세는 10억에 부과되고, 종부세는 6억을 초과하는 4억에 대해 부과된다. 따라서 이 4억에 부과된 재산세를 공제하는 것이다. 공제 재산세액 공식
해당 재산세액 공제분을 계산할 때는 순수 재산세를 가지고 계산한다. '종부세 과세표준의 재산세 상당액'은 '종합부동산세 과세표준 X 60% X 0.4%'의 공식을 따른다. 또, 재산세를 구하는 방식은 본 블로그 내 다른 글에 자세히 소개되어 있다. 하기는 예시이다. 공제 재산세액 계산 예시
세액공제(1세대 1 주택자) : 1세대 1 주택자인 경우 최대 80%의 한도로 세액을 공제하여준다. 본인은 1 주택자 일반세율로 종합부동산세를 납부하여도 세대 내 다른 구성원이 주택을 소유하고 있다면 세액공제를 받을 수 없다. 연령에 따른 20~40% 공제, 보유 기간에 따른 20~50% 를 중복으로 공제하여주지만 최대 80%까지 공제된다. 중복 재산세액까지 공제된 이후에 결정된 종합부동산 세액에서 세액을 공제한다. 세액 공제 한도는 하기와 같다. 1세대 1주택자 세액 공제
세부담 상한 : 보유자의 세부담이 급격히 증가하는 것을 막기 위한 조치로, 1차로 재산세에서 세부담 상한을 적용한 후 종합부동산세에 세부담 상한을 2차로 적용한다. 법인(단일세율 3%, 6% 부과만 해당)은 세부담 상한이 적용되지 않는다. 세부담 상한 비율은 일반 세율 적용 시 150%, 중과세율 적용 시 300%이다. 종합부동산세에 세부담 상한을 적용할 때에는 재산세와 종합부동산세를 합한 금액을 기준으로 적용한다. '직전 연도의 세부담 상한 적용 전의 재산세 + 종합부동산세'에 세부담 상한 비율(150%, 300%)을 적용하여 '올해의 세부담 상한 적용 후 재산세 + 1세대 1 주택자 세액공제까지 한 종합부동산세'를 비교하여 낮은 금액을 납부하게 된다.
3. 예시
양도세 계산 예시
이렇게 종합부동산세에 대한 기본 정보와 어떻게 계산이 되는지까지 알아보았다. 고가주택이 아니라 가지고 있는 주택 금액의 총합에 따라 부과되는 세금이라 계산하는 방법이 복잡하다. 아무 공제도 못 받은 상태에서 고가의 주택을 2~3개만 가지고 있어도 엄청난 금액이 부과되기 때문에 많은 이들에게 부담이 될 수 있다. 따라서 여러 가지 세금들이 어떤 식으로 부과되는지 파악하고 이를 잘 활용하여 세금 재테크를 잘하는 것이 중요하다.
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